Le taux d’endettement est l’indicateur le plus observé par les établissements prêteurs dans le cadre de la demande d’octroi d’un prêt (immobilier ou personnel) à un particulier. Son calcul suit plusieurs constantes dans tous les établissements. Nous vous proposons ici d’en décortiquer ses composantes et son interprétation. Vous préparerez ainsi au mieux vos rendez-vous à la banque pour y présenter votre projet immobilier.
Sommaire
Le taux d’endettement : qu’est-ce que c’est?
Pour rappel, le taux d’endettement est le ratio entre vos charges de crédits et vos revenus. En clair, il détermine la part de vos revenus qui est allouée au remboursement de vos mensualités de crédits.
Cas pratique :
Claire perçoit un salaire net sur 12 mois, avant impôt, de 1850 €. Son conjoint Foudil perçoit quant à lui un salaire de 1900 € sur 12 mois également. Ils remboursent un prêt auto de 255 € et un prêt immobilier de 805 €. Ainsi, leurs charges de crédits (255 € + 805 €, soit 1060 €) représentent 28,26 % de leurs revenus (1850 € + 1900 €, soit 3750 €). En effet, Charges / Revenus x 100, soit ici 1060 € / 3750 € x 100 = 28,26 %.
Quel est le taux d’endettement maximum?
Si aucune loi ne fixe un taux maximal, les banques estiment souvent qu’au delà de 33% d’endettement le risque de défaillance de l’emprunteur est plus grand. Par voie de conséquence elles ont tendance à se limiter à ce niveau-là. Le haut conseil à la stabilité financière a d’ailleurs, en décembre 2019, fait un vigoureux rappel à l’ordre, exhortant les prêteurs à ne pas dépasser ce taux.
Même si, dans les faits, ce seuil peut être dépassé, notamment si le reste à vivre demeure important. Typiquement un foyer qui a un revenu total de 2 000 € aura du mal à se faire prêter au delà des 33 %. Contrairement au foyer qui justifie de 10 000 € de revenus. A 33% les premiers peuvent prétendre à une échéance de 660 € pour un reste à vivre de 1340 €. Là où les second auraient une échéance de 3 300 € mais surtout un confortable reste à vivre de 6 700 €…
Quels revenus sont pris en compte?
Les salaires sont intégrés sur la base du fixe mensuel. Est considéré ici le revenu net avant impôt. Si le salaire est versé sur 13 mois, alors la plupart des banques retiendront ce treizième versement via le calcul suivant : salaire mensuel x 13 / 12. Concernant le variable, versé sous forme de primes commerciales, de primes d’intéressement ou de participation, il peut être retenu sous certaines conditions. Il conviendra impérativement pour cela de justifier la régularité de la perception (sur les 3 dernières années par exemple). Selon les enseignes cette moyenne peut ensuite être pondérée (par exemple à 50%) pour n’être que partiellement intégrée à votre revenu mensuel.
Les pensions alimentaires perçues peuvent être retenues. A condition évidemment que la durée de perception soit cohérente avec la durée de l’emprunt. Une mère, percevant une pension de 240 euros pour ses deux enfants de 2 et 4 ans, sollicitant un prêt sur 15 ans, peut voir la pension grossir son revenu mensuel retenu. Par contre, la même pension versée pour des enfants de 12 et 14 ne sera pas retenu pour un même prêt.
Les dividendes qui sont perçus régulièrement (à justifier sur une période de 3 ans précédant la demande de prêt) peuvent, en toute logique, être retenu par votre banquier. Néanmoins, nombreux sont ceux qui ont fait le choix de pondérer ce revenu de 50%. Ainsi, seulement la moitié des dividendes intégreront le revenu mensuel retenu.
Les loyers perçus seront intégrés par la plupart des établissements de crédits, mais feront souvent l’objet d’un abattement ou d’une pondération. Cette pondération est souvent de 70%. Ainsi, pour la perception d’un loyer de 1000 €, le prêteur n’intégrera que 700 € à vos revenus.
Les allocations familiales ne feront quant à elle que très rarement l’objet d’une intégration à votre revenu mensuel.
Quelles charges sont à considérer ?
Les crédits sont la principale charge qui intègre le calcul du taux d’endettement. Les prêts immobilier tout d’abord (dont la durée peut aller jusqu’à 25 voire 30 ans). Mais aussi les crédits personnels (prêt étudiant, automobile, travaux, trésorerie, revolving). Si le crédit personnel prend fin peu de temps après le déblocage prévisionnel du prêt immobilier sollicité, il peut ne pas être retenu. Ce sera peut-être moins le cas si c’est un prêt automobile, le banquier estimant souvent que le véhicule suivant sera également financé par un prêt d’un montant équivalent.
Les pensions alimentaires versées seront également retenues dans le calcul de votre équilibre financier. Selon les établissements elles peuvent être comptabilisées comme une charge (au même titre qu’une mensualité de crédit), ou bien elles peuvent venir en déduction de vos revenus (son impact sur le taux d’endettement est donc dans ce second cas, moins pénalisant).
Le loyer payé par l’emprunteur (dans le cas donc où le financement ne concerne pas sa résidence principale) viendra également impacter sa capacité d’emprunt puisqu’il sera retenu comme une charge déterminant le taux d’endettement.
Estimer soi-même sa capacité d’emprunt devient donc un jeu d’enfant permettant d’avoir une première indication quant à la faisabilité d’un dossier de financement. Inutile de présenter un projet avec 65% d’endettement (sauf évidemment cas particuliers avec énorme reste à vivre). Si les ratios sont bons vous pouvez plus sereinement aller présenter votre projet à la banque.
