Les garanties, que peuvent solliciter, voire même imposer, les établissements prêteurs sont nombreuses et dépendent beaucoup du montant emprunté et de la situation de l’emprunteur. La garantie dans le prêt immobilier sert à couvrir le risque de non remboursement pris par la Banque. Sur un crédit immobilier, la garantie est, au même titre que l’assurance-emprunteur, incontournable. Elle est aussi une composante, non négligeable, du coût du crédit. Tour d’horizon des principales garanties existantes.
La garantie hypothécaire dans le prêt immobilier
L’hypothèque demeure la garantie la plus connue. Il s’agit d’une sûreté réelle immobilière, mise en place par un notaire, au bénéfice de l’organisme prêteur. Ainsi, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut faire saisir le bien et le revendre afin d’être payée.
L’hypothèque a également l’avantage, pour la banque, de rendre impossible la vente du bien hypothéqué sans être prévenue. Cela évite donc qu’un emprunteur indélicat ne souscrive un prêt, pour vendre la maison sans rembourser le crédit immobilier.
L’hypothèque concerne les biens à construire : construction d’une maison individuelle ou bien achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, aussi appelée vente sur plan). Pour tout ce qui est déjà existant, que ce soit le terrain ou bien une maison ancienne, il sera question d’un PPD.
Le PPD ou Privilège de Prêteur de Deniers, est donc le pendant de l’hypothèque pour des biens existants. Également mis en place par le notaire, avec inscription auprès de la conservation des hypothèques.
Le PPD est un peu moins onéreux que l’hypothèque. Notons que sur des financements de terrain et construction, une hypothèque et un PPD cohabiteront logiquement afin de couvrir la totalité du montant du prêt.
Afin d’évaluer le coût d’une hypothèque ou d’un PPD, l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) met à disposition un simulateur de coût.
La caution, garantie du prêt immobilier
La caution peut être délivrée par une ou plusieurs personnes physiques particulièrement solvables (cela peut être les parents par exemple). Mais il est plus répandu encore de faire appel à une société de caution mutuelle.
Cette dernière, après étude favorable du dossier s’engage à remplir les obligations de l’emprunteur si ce dernier est défaillant. Cette solution est une alternative intéressante à l’hypothèque. En effet, en cas de vente du bien avant la fin théorique du prêt, il suffira de rembourser par anticipation le prêt pour voir disparaître cette garantie. Avec une hypothèque, il conviendra de solliciter auprès du notaire une levée de garantie qui entraîne un certain coût.
A la mise en place la caution mutuelle représente un coût équivalent à l’hypothèque. Certaines sociétés de caution permettent même de récupérer une partie de cette somme à la fin du crédit.
Du côté des banques, force est de constater qu’elles sont plus enclines à mettre en place cette garantie qu’une autre. La raison est évidente : en cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution rembourse rubis sur ongle le capital restant dû. Puis il se débrouillera ensuite pour faire saisir le bien et récupérer son argent sur la vente. La banque, débarrassée du poids de ces formalités souvent longues, est ainsi disposée à offrir de meilleures conditions sur les dossiers présentant une caution mutuelle, par rapport à ceux comportant une garantie réelle (ou hypothécaire).
La garantie est, quoi qu’il arrive, incontournable sur la plupart des prêts immobiliers. Il convient de ne pas négliger son prix qui sera souvent à payer sur l’apport des emprunteurs.
