Un crédit immobilier entraîne des coûts incontournables qu’il convient de bien mesurer. Mais dans le cadre d’un rachat de prêt c’est bien plus prégnant encore. Se baser exclusivement sur le taux d’intérêt est une erreur à éviter. Tous les éléments du coût du crédit sont à considérer avec attention avant de franchir le pas du rachat de crédit immobilier.
Sommaire
Indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (communément appelées IRA) sont les pénalités contractuelles qu’est en droit de prendre la banque si vous remboursez par anticipation votre prêt. Et un rachat par la concurrence consiste bien à contracter un prêt pour solder l’emprunt initial. Les IRA sont donc dus.
Si vous n’aviez pas négocié ce point lors de l’octroi initial, la clause type s’appliquera. Cette dernière dit que les IRA s’élèveront à 3% du capital restant dû plafonnés à un semestre d’intérêt. Compte tenu des taux pratiqués depuis quelques années, le semestre d’intérêt est loin d’attendre les 3 %.
Le calcul est simple, vous prenez le taux d’intérêt de votre taux (qui est bien un taux annuel) et vous le divisez par 2. Vous obtenez ainsi le taux semestriel. Appliqué au capital restant dû, vous obtiendrez le montant des pénalités de remboursement anticipé à payer.
Il est à noter qu’il est extrêmement rare d’obtenir une clause d’exonération complète d’IRA. Les établissements prêteurs peuvent, dans le cadre de la négociation, vous accorder une exonération qui ne manquera cependant pas d’écarter les rachats de prêt de leur cadre d’application. Elles s’appliqueront donc en cas de revente du bien ou de remboursement sur épargne ou suite à héritage ou donation.
Frais de garantie
A la mise en place initiale du prêt, vous vous êtes acquittés de frais de garantie. Cette dernière est une exigence de la banque afin de se prémunir de la défaillance de l’emprunteur. En clair, si vous n’aviez plus remboursé votre prêt la banque aurait activé la garantie pour récupérer ses billes.
Les frais de garantie sont souvent proportionnels au montant du prêt. Comptez en moyenne 1 300 euros pour 100 000 € de prêt. Deux types de garantie principales existent : l’hypothèque (ou Privilège de prêteur de deniers selon le type de financement) et la caution mutuelle. Cette dernière est délivrée par un organisme de caution mutuelle, dont certains permettent de récupérer une partie des frais (il s’agit d’ailleurs plutôt d’une participation au fonds de garantie) en fin de prêt.
Avec le rachat de votre crédit immobilier vous n’aurez d’autre choix que de repasser à la caisse afin de mettre en place une nouvelle garantie au bénéfice du nouveau partenaire bancaire. Râlant de devoir payer deux fois les frais de garantie pour le même bien, mais incontournable dans le cadre d’un rachat de crédit.
Frais de dossier
Autres frais fixe dont il est difficile de s’exonérer : les frais de dossier. Que ce soit sur le prêt initial ou le rachat de crédit immobilier, il conviendra de ne pas négliger les frais de dossier. S’ils s’affichent souvent à 1 000 € voir 1 500 € selon le montant du prêt, ils sont facilement négociable à 500 €, voire 300 € dans le cadre d’une négociation commerciale avec contreparties.
Assurance emprunteur
Avec la baisse continue des taux d’intérêt il n’est pas surprenant de constater, sur certains dossier d’emprunteurs d’un certain âge, que le coût de l’assurance emprunteur est plus élevé que les intérêts. Il ne faut donc pas négliger ce point. Le prix de l’assurance dépend, certes, des garanties choisies (mais elles sont plutôt normées, et les banques ont les mêmes exigences). Mais elle dépend aussi et surtout beaucoup de l’âge de l’emprunteur. Plus il est jeune, moins il cotisera (les assurances reposent fortement sur les statistiques, et ces dernières sont formelles : le taux de mortalité augmente avec l’âge…). Le coût de l’assurance dépendra aussi de l’état de santé. Des surprimes peuvent apparaitre en cas de déclaration de certains antécédents.
Plus qu’une question de prix, ce dernier élément est aussi primordial dans la protection de son foyer et de sa famille. En cas de décès par une pathologie ayant fait l’objet d’une exclusion, l’assureur n’interviendra pas et le prêt sera à rembourser par les héritiers.
Il est à noter qu’en cas de rachat de prêt, il y aura obligation de souscrire à une nouvelle assurance (au bénéfice du nouvel établissement prêteur). Par conséquent un individu ayant vu son état de santé se dégrader risque d’être beaucoup moins bien couvert que sur le prêt initial. Il sera ici primordial de bien peser le pour et le contre !
L’alternative au rachat de crédit immobilier pourrait bien être la renégociation auprès de votre actuel établissement. Consulter notre article sur la renégociation de prêt.
