Présenter son projet immobilier à un partenaire bancaire ou un courtier se travaille en amont afin de se montrer efficace et convaincant. Rédiger un powerpoint de 35 pages n’est clairement pas nécessaire. Votre banquier ne s’attardera que sur quelques points que nous allons ici vous détailler. Il suffira donc de vous présenter au rendez-vous avec une liste de documents bien précise, idéalement imprimés ou bien envoyés préalablement par email (en effet, pour des raisons de sécurité les clés USB ne sont pas souvent utilisables sur les postes informatiques des agences bancaires). Focus donc sur les points de votre présentation à soigner pour obtenir un crédit immobilier.
Sommaire
De quels documents se munir pour solliciter un crédit immobilier ?
Justificatifs de revenu
Avis d’imposition, bulletin de salaire, quittance de loyers perçus, jugement de divorce si perception d’une pension… Si vos revenus varient (c’est le cas d’un commercial par exemple), prenez vos 3 derniers avis d’imposition afin de permettre d’effectuer une moyenne. Il en ira de même si vous êtes à votre compte (dirigeant d’entreprise, artisan, profession libérale ou même auto-entrepreneur).
Votre interlocuteur basera son calcul de vos revenus sur le net avant imposition. Il pourra retenir le 13ème mois si votre employeur en verse un, et pourra également intégrer une partie de votre part variable, comme la prime commerciale, l’intéressement ou la participation, si leur versement est régulier. Ce variable pourra être totalement intégré au revenu retenu (avec moyenne sur 3 années par exemple). Ou bien partiellement (à hauteur de 50% souvent).
Concernant les revenus locatifs, ils feront l’objet d’une pondération qui tourne souvent autour de 70%. Cela permet à la banque de prendre en compte certaines périodes de vacance du bien. Mais aussi tout simplement, les frais qui viennent grèver le rendement locatif (taxes essentiellement).
Dans le cas de la perception d’une pension, elle peut éventuellement être retenue si la durée théorique de versement est cohérente avec la durée du prêt envisagé.
Justificatifs de charges
Offres et tableaux d’amortissement de vos prêts en cours de remboursement, jugement de divorce si vous versez une pension, quittance de loyer si vous êtes locataire.
Si vous avez des prêts en cours de remboursement il pourrait être intéressant d’en profiter pour étudier un éventuel rachat des créances. Il est cependant à noter que tout ne peut pas être intégré à un seul nouveau prêt. Pour des raisons de garantie, un crédit ne concerne souvent qu’un objet (comprendre qu’un seul bien immobilier).
Si les revenus locatifs sont pondérés à 70%, vos éventuelles charges locatives sont quant à elles bien retenues à 100%.
Justificatifs des coûts du projet
Compromis d’acquisition pour justifier le coût du bien et des frais de notaire, devis des travaux envisagés (le cas échéant)
Un projet immobilier doit faire l’objet d’un chiffrage précis qui devra être justifié. Mais notamment pour les travaux, rassurez-vous, il est possible de monter le dossier de financement en présentant des devis de la SARL Pierre par exemple, sans pour autant que vous n’ayez l’obligation de faire les travaux par son intermédiaire. En effet, lors du déblocage du crédit immobilier, une facture de la SARL Jacques permettra tout à fait de débloquer les fonds.
Derniers relevés de comptes courants et relevés de votre épargne
Que votre épargne soit monétaire (livrets, PEL, Comptes à terme), financière (assurance-vie, PEA, Compte-titres) ou salariale (Plan Épargne Entreprise par exemple), il faut tout montrer.
Les relevés de compte seront particulièrement regardés. Inutile de préciser que la présence d’irrégularités (commissions d’intervention, frais de rejets, frais pour lettres d’information préalable au rejet d’un chèque) ne jouera clairement pas en votre faveur. Un comportement bancaire sain et tout à fait régulier rassurera la banque.
Ayez un œil attentif sur les prélèvements présents sur votre compte. Si nous avons trace d’organismes de crédits, il faudra le justifier.
Sont également rassurants, les profils épargnants : des virements réguliers vers votre épargne (sans que les fonds ne reviennent immédiatement sur le compte courant, évidemment…) démontrera votre capacité à faire face à un éventuel saut de charge (nous en reparlerons plus bas).
Il sera bon de montrer suffisamment d’épargne pour couvrir le montant de votre apport sur le crédit immobilier, mais aussi pour en conserver ensuite. Une épargne de précaution après projet est précieuse.
Justificatifs de votre patrimoine immobilier
Dernière taxe foncière de chaque bien et éventuellement attestation notariée d’acquisition avec le prix.
Identifier les points faibles de son dossier de crédit immobilier
Outre les documents, il conviendra, lors de la présentation de son projet à la banque, savoir le défendre en opposant des arguments aux éventuelles faiblesse de votre dossier.
Apport faible ou nul
Ainsi, il faudra savoir justifier l’absence ou la faiblesse de l’apport. Les banques demandent en effet un minimum d’engagement de l’emprunteur en finançant sur de l’apport les frais annexes. Ces frais sont les frais notariés, frais de garantie, frais de dossier ou de courtage. Parfois il peut être même demandé d’avoir un apport équivalent à un certain pourcentage du projet. Si néanmoins vous souhaitez vous lancer en mettant moins de billes dans le projet, cela reste possible. Il faudra alors mettre en avant la différence flagrante entre le coût du crédit et la rémunération de votre épargne constituée. Il semble en effet pertinent de ne pas casser un PEL à 2,50% de rémunération alors que vous sollicitez un prêt à 1,20%. Pareillement sur une assurance-vie qui vous aurait servi des rendements intéressants ces dernières années.
Quoi qu’il en soit, conserver une épargne de précaution est primordial dans l’optique de rassurer le prêteur. C’est d’autant plus vrai si le projet consiste en une construction. Les dépenses imprévues sont ici légion, il faut donc avoir les reins solides et conserver suffisamment de côté.
Présence d’un saut de charge
Un point primordial lors de la présentation de votre projet consistera à prendre en compte l’éventuel saut de charge qu’il impliquera. Le saut de charge est une hausse significative du niveau de charge. Prenons l’exemple d’un couple désireux d’acquérir leur résidence principale avec un emprunt entraînant une échéance de 1500 €. Ils étaient jusqu’alors locataire d’un appartement avec 750 € de loyer. Le saut de charge est ainsi de 750 €. Il leur faudra donc prouver qu’ils ont la capacité de sortir cette somme tous les mois.
Pour ce faire, l’idéal serait qu’ils présentent un relevé de compte avec un virement mensuel d’au moins 750 € sur un support d’épargne comme un PEL ou une assurance-vie.
Si vous avez donc un projet et un loyer actuellement peu élevé, mettez immédiatement en place une solution d’épargne programmée. Cela aura en sus l’avantage de vous aider à constituer un apport supplémentaire.
Faire de son interlocuteur un allié
Se montrer coopératif et prêt à jouer le jeu de votre futur partenaire financier peut s’avérer être une stratégie gagnante. Il paraît, en effet, évident que la banque sera plus disposée à octroyer un prêt à un client qui s’engage à lui confier l’ensemble des ses flux (salaires, mais aussi toutes ses charges et un fonctionnement exclusif avec cartes bancaires) et le rapatriement de son épargne par exemple. Et si vous souhaitez marquer plus de points encore mettez sur la table vos contrats d’assurance et de prévoyance. Le bien financé sera évidemment assuré auprès de votre partenaire financier, et demandez-lui un bilan complet afin d’envisager de lui confier tous les autres contrats. Votre interlocuteur appréciera. Assurance et prévoyance étant les produits les plus rémunérateurs pour les banques, dans le contexte de taux bas que nous vivons actuellement.
Pour conclure, présenter un projet immobilier à sa banque nécessite un minimum de préparation. Il faut constituer son apport, apurer ses relevés de comptes, mettre en place les mesures rassurantes en cas de saut de charge,… Lors de la constitution du dossier de crédit immobilier, il conviendra de ne rien cacher à votre interlocuteur. Il est inutile d’omettre de dire un mot sur ce petit prêt personnel, qui finira par être vu. L’idée étant d’instaurer une relation de confiance réciproque.
