Il est des questions qui reviennent sans cesse et qui font l’objet de débats animés. Celle-là en est une. Faut-il acheter sa résidence principale ou la louer? Les réalités géographiques, les situations professionnelles et les aspirations de chacun influeront assurément sur la réponse à apporter. Il y a néanmoins une constante : cet achat est bien souvent un impératif à qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier.
Sommaire
Les avantages de louer plutôt qu’acheter sa résidence principale
Liberté chérie
Un locataire peut, à tout moment, donner son congé afin de quitter son logement. Il lui sera seulement demandé de respecter le délai de préavis. Il est de 1 mois en zone tendue (la loi a fixé une liste très précise des nombreuses communes concernées). En dehors de ces communes, sauf exception (perte d’emploi, logement social, mutation professionnelle,…) ce préavis monte à 3 mois.
Il est ainsi extrêmement aisé et rapide (si l’on passe sur les contraintes liés au déménagement en lui-même) de quitter un logement pour un autre. Les profils jeunes, épris de liberté et sujets au changement régulier d’horizon peuvent aisément prendre leur partie du statut de locataire.
Economies en location
Certains logements, avec une taille modeste ou un emplacement peu valorisé présentent des loyers très faibles. Ou, tout du moins, d’un montant qui ne permettrait pas d’honorer un remboursement de prêt sur un bien nous appartenant. Cela permet, à court terme, de faire des économies tous les mois. Cela est d’autant plus vrai dans le cadre de la colocation par exemple.
Par ailleurs, certains frais fixes sont moindres (une assurance habitation moins chère) voire inexistants (taxe foncière ou appel de fonds pour travaux de copropriété).
L’avantage de cette situation est qu’elle permet de placer, tous les mois, de l’argent afin de constituer une épargne. Cette dernière pourra d’ailleurs être mobilisée plus tard dans le cadre d’une projet immobilier (le fameux apport incontournable pour acheter sa résidence principale et présenter favorablement son projet à la banque).
Mutation professionnelle
Certaines situations professionnelles, impliquant une mobilité géographique, sont incompatibles avec le fait d’acheter sa résidence principale. La flexibilité de la location est ici précieuse.
Les avantages d’acheter sa résidence principale
Patrimoine qui se valorise
La valeur refuge par essence est l’or. Mais il en est une autre qui mérite qu’on s’y attarde : la pierre. Évidemment, il n’est pas question de comparer et il convient de prendre des pincettes. Mais globalement la pierre se déprécie peu.
Ainsi investir dans un bien pour en faire sa résidence principale vient grossir votre patrimoine. Mais surtout, ce bien a de belles chances de se valoriser au fil des ans pour faire grossir toujours plus la valeur du patrimoine. Il conviendra ici de conserver le bien plusieurs années (notamment pour absorber les frais d’acquisition (environ 8% du bien dans l’ancien).
Plus value exonérée en cas de vente
Une résidence principale fait l’objet d’une vente est exonérée d’imposition sur sa plus-value. Cette exception est rare et précieuse. En effet, habituellement les plus-values immobilières peuvent être lourdement fiscalisé. Cette fiscalité diminue de façon dégressive en fonction de la durée de détention.
Un propriétaire épargne beaucoup plus (sur la durée)
Pour illustrer cette affirmation. Posons l’hypothèse de deux couples habitant dans deux appartements identiques valorisés 200 000 € chacun.
Les propriétaires
Pour acquérir le bien, ils ont déboursés 16 000 € de frais notariés et ont souscrit un prêt de 200 000 € sur 25 ans.
Ils paient une échéance, assurance comprise de 950 €. Tous les mois, ils remboursent donc des intérêts (dont la part diminue chaque mois), de l’assurance mais aussi et surtout du capital.
Ainsi au bout de prévissent 29 mois, ils ont amorti plus de 16 000 €. C’est ici le point mort. S’ils revendent maintenant, l’opération est blanche. Ils récupèrent leur mise initiale et c’est tout.
Néanmoins à partir de ce moment, tous les mois la part de capital remboursé sera récupéré lors de la vente du bien (dans l’hypothèse où il n’y a ni plus-value ni moins-value).
S’ils revendent par exemple au bout de 5 ans (60 mois), le solde de leur crédit n’est plus que de 165 400 euros. S’ils vendent le bien 200 000 €, ils récupèrent 34 600 € (compensant un peu les 57 000 € d’échéances payés).
Les locataires
Tous les mois, ils paient 850 € euros de loyer. Et ils mettent 100 euros de côté sur un livret bancaire. Quelque soit le moment où ils quittent le bien, ils ne récupèreront rien sur les loyers. Alors certes au bout de 29 mois ils ont 2 900 € de côté. Mais au bout de 5 ans, ils quittent le logement avec 6 000 € (et délestés de 51 000 euros de loyer). Pour rappel c’est 28 000 € de moins que les propriétaires.
Au bout de 10 ans la différence est de 59 000 € en faveur des propriétaires.
Au bout de 25 ans, les locataires auront épargné 30 000 €. Les propriétaires auront épargné l’équivalent du prix du bien, soit 200 000 € dans notre scénario sans plus-value. Et désormais, tous les mois ils sont en mesure d’épargner 950 €…
Sur la durée il est évident qu’investir dans sa résidence principale est plus rentable que de demeurer locataire. Maintenant ce besoin d’enracinement et de propriété n’est pas la norme. Certains attachent plus d’importance à leur liberté, même si cela leur coût plus cher tous les mois…
