Un crédit immobilier est rarement gratuit. Même le prêt à taux zéro a un coût. Il n’est en effet pas seulement question du taux d’intérêt. Souvent proportionnel à son montant, le coût d’un crédit immobilier dépendra aussi et surtout de sa durée. Alors, quel est le véritable coût d’un crédit immobilier? Comment appréhender les multiples dimensions de ce coût? Comment les optimiser?
Sommaire
Le taux d’intérêt, principal poste de coût d’un crédit immobilier
Ce n’est pas une surprise, le taux du prêt est souvent (mais pas toujours) l’élément le plus cher de votre crédit. Le taux représente, pour les banquiers, le coût du risque. En clair, moins le dossier est risqué (i.e. susceptible de finir au contentieux), moins le taux est élevé. Ce coût du risque dépend de plusieurs paramètres.
La durée du crédit immobilier
La durée est primordiale dans la détermination du taux. Évidemment, plus elle est longue, plus le taux sera élevé. Et donc, en toute logique, a contrario plus la durée est courte, plus le taux est bas. Pourquoi? Le risque toujours. Un couple qui emprunte sur 25 ans a statistiquement plus de chance de faire face à un accident de la vie qu’un couple qui emprunte sur 5 ans. Ces accidents de la vie, qu’ils soient un licenciement, un divorce, un accident de la route,… sont autant de risques de non remboursement du prêt.
La catégorie socio-professionnelle
Ici aussi, plus la CSP est gage de stabilité, plus la banque sera rassurée plus elle sera susceptible de diminuer son taux d’emprunt. Un notaire (qui ne connaît rarement le chômage lorsqu’il est installé) ou un cadre de la fonction publique (qui ne risque pas un licenciement), seront mieux servis qu’une hôtesse de caisse en supermarché ou un serveur en restauration. Évidemment, ces exemples sont extrêmes, d’autant plus qu’à la stabilité s’ajoute un niveau de rémunération élevé.
L’apport allié du taux bas
Par un apport important, l’emprunteur démontre son engagement dans le projet et rassure évidemment la banque. Statistiquement, plus il y a d’apport, moins il y a de défaillance. La banque diminue son exposition au risque et est donc disposée à diminuer son taux d’emprunt.
Le taux peut faire l’objet de négociations. La banque ayant bien souvent la possibilité de faire plus bas qu’annoncé. Pour aller plus loin, lisez notre article sur le taux du crédit immobilier.
L’assurance emprunteur, second poste de coût d’un crédit immobilier
La couverture assurance n’est pas une obligation légale. Entendez par là qu’aucun loi ne vous oblige à vous assurer pour prétendre à un prêt immobilier. Néanmoins, dans les faits, il sera bien compliqué d’en obtenir un en restant campé sur un refus. En effet, peu nombreuses sont les banques à permettre aux emprunteurs de ne pas s’assurer. Aucune en fait (sauf très rares cas à la marge, d’excellents clients offrant un niveau de garantie exceptionnellement élevé).
Les garanties de l’assurance de prêt
L’assurance couvre en premier lieu, le décès. C’est explicite et radical. S’ajoute ensuite, pour les emprunteurs de moins de 65 ans (car ensuite on parle de dépendance), la possibilité d’assurer le risque de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA dans le jargon). L’assuré entre en PTIA lorsque, suite à un accident ou une maladie, il n’est plus capable d’effectuer seul les 4 gestes essentiels de la vie quotidienne (à savoir, se lever, se laver, s’habiller et se nourrir).
L’IPT (Invalidité Permanente et Totale) découle d’une invalidité empêchant l’assuré d’exercer une occupation rémunératrice. Elle se considère, suite à un accident ou une maladie garantie, après consolidation de son état et sur la base d’une invalidité souvent supérieure à 66 %.
L’IPP (Invalidité Permanente Partielle) est une garantie qui vient renforcer l’IPT. La garantie intervient lorsque votre taux d’invalidité de l’assuré est compris entre 33% et 66%, après consolidation toujours.
L’ITT (Interruption Temporaire Totale de Travail) a pour objet de couvrir les arrêts de travail prolongés. En effet, chez la majorité des assureurs, cette garantie intervient après une franchise de 90 jours (parfois moins, 60 jours voire 30 jours). Il existe des différences de prises en charge, et donc de coût, chez les assureurs (prise en charge forfaitaire contre indemnitaire, prise en charge si vous n’êtes plus en mesure d’exercer une profession ou votre profession, prise en charge des inactifs ou pas).
Pour certains projets, les banques acceptent de se passer de l’ITT : investissements locatifs par exemple. Que l’emprunteur travaille ou qu’il soit en arrêt, les revenus locatifs continueront à être perçus afin d’honorer les échéances de prêt. Retirer une garantie comme l’ITT a évidemment un impact positif sur le coût d’un crédit immobilier.
L’âge de l’emprunteur, important sur le coût d’un crédit immobilier
Plus l’emprunteur est âgé, plus il est exposé au risque mortel. Par conséquent, et avant même de le soumettre à un quelconque questionnaire de santé, l’âge de l’assuré est le premier élément déterminant le prix. Certains assureurs couvrent jusqu’à 75 ans, d’autres vont jusqu’à 95 ans.
Passé un certain âge, l’assurance emprunteur peut représenter le principal coût du crédit, devant le taux. Par ailleurs, dans le contexte de taux resserrés à des niveaux très bas, de plus en plus de senior se heurtent au problème du taux d’usure. Le taux d’usure, déterminé tous les trimestres par la banque de France. Il est calculé sur la base du taux effectif moyen octroyé par les banques françaises, majorés de 30 %. Il est illégal de dépasser ce taux d’usure. Or, c’est le TAEG qui est confronté à ce taux d’usure. Le TAEG intégre le taux d’intérêt, mais aussi l’assurance. Si cette dernière représente un coût important, le TAEG peut exploser et rendre ainsi impossible l’octroi du prêt…
La garantie, troisième poste de coût d’un crédit immobilier
Cette protection pour la banque a pour objet de compenser une éventuelle défaillance de l’emprunteur. En clair, la garantie du crédit est le levier par lequel la banque entend pouvoir récupérer son argent.
La garantie réelle ou hypothécaire
Que ce soit une hypothèque (sur les constructions à venir) ou un privilège de prêteur de deniers (sur le terrain ou les constructions existantes). Ces garanties réelles nécessitent le concours d’un notaire afin d’être inscrites à la conservation des hypothèques.
En cas de défaillance de l’emprunteur la banque activera l’hypothèque, fera saisir le bien et le revendra afin de récupérer ses billes.
L’agence Nationale pour l’information sur le Logement (ANIL) met à disposition d’un simulateur qui permet d’avoir une idée du coût d’une hypothèque.
L’organisme de cautionnement
Chaque banque travaille avec son organisme groupe (CAMCA pour le crédit agricole, CEGC pour la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire, CMH pour le Crédit Mutuel,…). Ici, l’organisme de caution étudie le dossier de l’emprunteur et donne son accord de cautionnement. Ainsi, en cas de défaillance, l’organisme règle la banque, puis se charge de se tourner vers l’emprunteur afin de récupérer sa mise. Solution amiable sera suivie par saisie du bien.
L’avantage du cautionnement réside dans le fait que, contrairement à l’hypothèque (ou PPD), il n’y a pas de levée de garantie à effectuer afin de vendre un bien avant la fin théorique du crédit. Cette levée entraîne, dans le cadre d’une hypothèque, des frais supplémentaires auprès du notaire.
Autres garanties
Il existe d’autres types de garanties. Mais elles sont bien moins usitées que les deux précédentes. Nous pouvons néanmoins citer ici le nantissement d’un placement (assurance-vie par exemple, ou bien comptes à terme). C’est particulièrement utilisé dans le cadre de prêts in fine.
Une autre garantie, très courante dans le financement professionnel, est la caution d’une personne physique. En effet, lorsqu’une société emprunte, on demandera souvent au représentant légal de se porter garant. A titre particulier, cela peut arriver aussi de faire appel, sur un dossier, à la caution d’un proche solvable (parents par exemple) afin de rassurer la banque sur le bon remboursement du prêt.
Les frais de dossier
Prélevés par la banque au moment du déblocage des fonds, les frais de dossier représentent souvent un pourcentage du montant du prêt, plafonné à 1 000 voire 1 500 euros. Dans les faits, il est relativement aisé d’obtenir des ristournes sur ces frais. Votre interlocuteur ayant souvent la possibilité de les diviser par deux. N’hésitez pas à négocier ce point, avec l’apport, par exemple, de contreparties.
Les frais de courtage
Si vous passez par un courtier, vous serez confrontés aux frais de courtage. Ils représentent en moyenne 1% du montant emprunté.
Ce sera un incontournable si le courtier vous dirige vers une banque avec laquelle il n’a pas signé de convention (et donc qui ne lui reversera pas de commissions). Ce cas de figure est plutôt rare. Le courtier ayant tout intérêt à vous voir souscrire un prêt auprès d’un établissement qui lui versera une commission d’apporteur d’affaires (0,25 % à 0,80 % du montant du prêt).
Certains établissement mutualistes peuvent demander, dans le cadre d’un crédit, la souscription de parts sociales. Si elles peuvent être remboursées en fin de crédit, et donc représenter in fine un coût neutre, il faut tout de même sortir des fonds au moment de la mise en place du contrat. Cette pratique reste néanmoins marginale.
Le coût d’un crédit immobilier est donc loin de se confiner au seul taux d’intérêt dont on parle beaucoup. Les autres éléments, mais surtout l’assurance emprunteur, sont loin d’être à négligé.
Nous n’avons ici évoqué que les coûts induits, auprès du prêteur par le prêt. Mais l’acquisition du bien en elle-même, en entraîne d’autres. Frais notariés et frais d’agence par exemple. Mais ça c’est une autre histoire.
